جستجو
  وكالت آن لاين ( آنلاين ) | وکیل | سایت وکیل | وکالت | سایت وکالت | وب سایت وکیل | وکیل دادگستری | وکیل با سابقه |دفتر وکالت | مشاوره حقوقی | مشاوره آنلاین حقوقی | مشاوره تلفنی با وکیل | مشاوره تلفنی حقوقی | مشاوره با وکیل | قبول کلیه دعاوی حقوی | بانک قوانین ایران | فروشگاه کتاب نرم افزار حقوقی
بسم الله الرحمن الرحیم
کانون وکلای دادگستری مرکز
قوه قضائیه
وزارت دادگستری
رويداد هاي مهم حقوقي امروز
تصويب قانون اجراي احكام مدني - 1356
آموزش همگانی حقوق
آیا می دانید جهت اقدام برای مطالبه مهریه یا وجه چک های بلا محل می توانید به اجرای ثبت اسناد نیز مراجعه نمائید؟
برای مشاوره تلفنی و مطرح کردن مسائل حقوقی با شماره زیر تماس حاصل فرمایید در صورت پاسخ ندادن پیغام صوتی بگذارید 09337368360
دفتر وکالت
تهران - شهرک غرب - فاز یک - خیابان ایران زمین - کوچه 7 پلاک 2 واحد 2

پذیرایی:

روزهای زوج ( شنبه، دوشنبه و چهارشنبه ) از ساعت 17 الی 21 با تعیین وقت قبلی

شماره های تماس :

02188090375
02188088886
09121452736

اسکودا
اتحادیه سراسری کانون های وکلای دادگستری ایران اسکودا
کانون وکلای مرکز
کانون وکلای دادگستری مرکز
کانون وکلای اصفهان
کانون وکلای دادگستری منطقه اصفهان
کانون وکلای آذربایجان شرقی
کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی
کانون وکلای کرمانشاه و ایلام
کانون وکلای دادگستری کرمانشاه و ایلام
کانون وکلای گلستان
کانون وکلای دادگستری گلستان
کانون وکلای آذربایجان غربی
کانون وکلای دادگستری آذربایجان غربی
کانون وکلای قم
کانون وکلای دادگستری قم
کانون وکلای همدان
کانون وکلای دادگستری همدان
کانون وکلای خوزستان
کانون وکلای دادگستری خوزستان
کانون وکلای بوشهر
کانون وکلای دادگستری بوشهر
کانون وکلای مازندران
کانون وکلای دادگستری مازندران
کنگره ملی وکلا
کنگره ملی وکلا
پایانه قوه قضائیه
پایانه قوه قضائیه
دیوان عالی کشور
دیوان عالی کشور
مجلس شورای اسلامی
مجلس شورای اسلامی
دادستانی کل کشور
دادستانی کل کشور
روزنامه رسمی
روزنامه رسمی
کانون وکلای بین الملل
کانون وکلای بین الملل
 
حقوق بر تمامی وجوه زندگی ما احاطه دارد


Warning: mysql_num_rows() expects parameter 1 to be resource, boolean given in /home/ghandeharila/ghandeharilawyer.com/templates/ghandehari/Main.php on line 106
نحوه استیفای مطالبات در روابط موجر و مستاجر
تاریخ انتشار : 10-04-1398

نحوه استیفای مطالبات در روابط موجر و مستاجر

اجاره بر اساس تعریف ماده ۴۶۶ قانون مدنی، عقدی است که به موجب آن، مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می‌‌شود؛ اجاره‌دهنده را موجر، اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.

روابط میان موجر و مستاجر از جمله دعاوی شایع در جامعه بوده که یکی از این دعاوی، مطالبه اجاره‌بها و اجرت‌المثل استفاده از مورد اجاره یا عین مستاجره است. اجرت‌المسمی نیز به مبلغی گفته می‌شود که طرفین عقد اجاره معمولا در اجاره‌نامه بر آن توافق می‌کنند اما اجرت‌المثل مبلغی است که دادگاه بر اساس نظریه کار‌شناس رسمی دادگستری برای مدتی که بین طرفین، قراردادی نبوده است، تعیین می‌کند.

 اجرت‌المسمی دارای مبنای قراردادی و توافقی است

اجرت‌المسمی مبنای قراردادی و توافقی دارد اما اجرت‌المثل زمانی تعیین می‌شود که بین طرفین دعوی، قراردادی نبوده است یا اینکه مدت قرارداد منقضی شده باشد. در صورتی که مستاجر مبلغ اجرت‌المسمی را نپردازد، موجر می‌تواند این مبلغ را مطالبه کند و داد‌گاه از تاریخ مطالبه که معمولا به وسیله اظهارنامه مشخص می‌شود، علاوه بر اجرت‌المسمی، خسارت تاخیر تادیه آن را نیز در صورت مطالبه موجر، محاسبه کرده و مورد حکم قرار می‌دهد. بر اساس ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، در صورتی که دین، وجه رایج باشد، باید مورد مطالبه داین (طلبکار) قرار گیرد تا خسارت تاخیر تادیه به او تعلق گیرد. از آنجایی که اجرت‌المسمی نیز وجه نقد است، مشمول این ماده می‌شود اما درخصوص اجرت‌المثل بحث متفاوت است.

 خودداری موجر از بازپس دادن رهن

در اینجا این پرسش مطرح می‌شود که اگر بعد از پایان مدت اجاره، موجر مبلغی را که در عرف به رهن معروف است، به مستاجر برنگرداند، مستاجر چه راهکاری در پیش دارد؟ در پاسخ باید گفت مبلغی که مستاجر در بدو انعقاد قرارداد نزد مالک یا موجر گرو می‌گذارد، رهن نامیده می‌شود. این مبلغع تضمینی از سوی مستاجر به موجر برای ملک اجاره داده‌شده است و به عنوان قرض‌الحسنه توسط مستاجر به مالک داده می‌شود و قانونا هر زمانی که مستاجر آن را درخواست کند، حق دریافت مبلغ داده‌شده را دارد. ماده ۴۹۴ قانون مدنی در این خصوص مقرر می‌کند «عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضای آن، مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود؛ اگرچه مستأجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد، وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد، مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجانا استفاده کند.» به موجب این ماده، مستاجر باید بلافاصله پس از انقضای مدت، مورد اجاره را تحویل موجر دهد و اگر پس از مدت اجاره، آن را مورد استفاده قرار دهد، در صورتی که بدون اجازه باشد،‌ باید به موجر، اجرت‌المثل بدهد. این در حالی است که اگر با اذن موجر باشد، فقط در صورت استفاده از منفعت، باید اجرت‌المثل بدهد.

 خسارت تاخیر تادیه به اجرت‌المثل تعلق نمی‌گیرد

اما از آنجایی که اجرت‌المثل، خسارت محسوب می‌شود و وجه نقد نیست، به آن خسارت تاخیر تادیه تعلق نمی‌گیرد. اهمیت این موضوع زمانی بیشتر روشن می‌شود که بدانیم ممکن است از زمان طرح دعوا تا زمان اجرای حکم مدت زیادی طول بکشد؛ در این صورت موجر متضرر خواهد شد. همچنین اجرت‌المثل از تاریخ انقضای مدت اجاره به موجر تعلق می‌گیرد زیرا استفاده بلاجهت شده است. اما نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد، این است که به طور حتم اجرت‌المثل باید در دادخواست، از تاریخ انقضای مدت اجاره تا زمان تحویل ملک مورد مطالبه قرار گیرد زیرا در دعاوی حقوقی، داد‌گاه تنها به چیزی که مورد مطالبه قرار گرفته است، رای می‌دهد و نمی‌تواند نسبت به آنچه مورد درخواست خواهان قرار نگرفته است، رای صادر کند.  این موضوع به قاعده منع تحصیل دلیل معروف است که دلیل اصلی آن منع قاضی در خروج از بی‌طرفی است.

 ماده ۳۵۸ قانون سابق آیین دادرسی مدنی در این خصوص مقرر می‌کرد: «هیچ دادگاهی نباید برای اصحاب دعوی تحصیل دلیل کند بلکه فقط به دلایلی که اصحاب دعوی تقدیم یا اظهار کرده‌اند، رسیدگی می‌کند. تحقیقاتی که داد‌گاه برای کشف امری در خلال دادرسی لازم بداند، از قبیل معاینه محل، تحقیق از گواهان و مسجلین اسناد و ملاحظه پرونده مربوط به دادرسی و امثال این‌ها تحصیل دلیل نیست.»

 رسیدگی خارج از حدود درخواست خواهان مجاز نیست

به موجب ماده  ١٩٩ قانون آیین دادرسی مدنی، «در کلیه امور حقوقی، داد‌گاه علاوه بر رسیدگی به دلایل مورد استناد طرفین دعوا، هرگونه تحقیق یا اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد، انجام خواهد داد.» این ماده نیز اجازه تحصیل دلیل نمی‌دهد زیرا تنها اقدام‌های لازم برای کشف حقیقت (در حدود دادخواست و درخواست خواهان) مجاز شناخته شده است.  ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی اشعار می‌دارد: «هیچ دادگاهی نمی‌تواند به دعوایی رسیدگی کند مگراینکه شخص یا اشخاص ذی‌نفع یا وکیل یا قائم‌مقام یا نماینده قانونی آنها رسیدگی به دعوا را برابر قانون درخواست کرده باشند.» بنابراین رسیدگی خارج از حدود درخواست خواهان مجاز نیست. حالت دیگر اجاره ممکن است بر اساس روز یا ماه باشد و مدت به طور صریح بیان نشده باشد. (ماده ۵۰۱ قانون مدنی) بنابراین اگر اجاره به این نحو منعقد شده باشد، با پایان مدت یک روزه، یک ماهه و... اجاره تمدید می‌شود و موجر مستحق اجرت‌المسمی است و نه اجرت‌المثل؛ و می‌تواند خسارات تاخیر تادیه را هم مطابق آنچه بیان شد دریافت کند.

 خسارت تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن

دریافت خسارت واردشده به مستاجر توسط موجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن، شرایطی دارد که در ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی مورد اشاره قرار گرفته است؛ بر این اساس، تشخیص میزان خسارت وارده از طریق موجر به مستاجر طبق شاخص بانک مرکزی است و نه از طریق تشخیص کار‌شناس. اولا طلبکار باید استحقاق دریافت خسارت را داشته باشد و باید به صورت کتبی و از طریق تقدیم اظهارنامه یا نامه به هر طریقی مطالبه کند همچنین زمانی که مستاجر طلب خسارت می‌کند، اگر موجر تمکن مالی نداشته باشد، خسارت به مستاجر تعلق نمی‌گیرد اما اگر خسارت وارده، مستند به چک باشد، از تاریخ سررسید چک، آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزی محاسبه می‌شود.

 جبران خسارت‌های وارده به ملک از محل رهن

چالش دیگری که در روابط موجر و مستاجر ممکن است، پیش آید، این است که آیا موجر می‌تواند خسارت‌های وارده به ملک را از رهن مستاجر کسر کند و بقیه را به وی بپردازد؟ طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، به موجر اختیار داده می‌شود که دادخواستی دایر بر مطالبه خسارت یا هزینه‌های پرداخت‌شده توسط موجر که به عهده مستاجر بوده است، به دادگاه بدهد. اگر موجر گواهی مبنی بر اینکه دادخواستی به دادگاه داده است، بگیرد، به میزان مبلغی که موجر ادعا کرده، اجرای احکام به هنگام تخلیه ملک، مبلغی را که مستاجر به عنوان رهن در گرو او قرار داده است، نگه می‌دارد تا به آن رسیدگی شود. این قسمت قانون دست مالک را باز گذاشته و به نفع موجر است.

نظر شما

نام * :
پست الكترونيكي * :
وب سایت :
نظر *:
  کد امنیتی را وارد نمایید :
اختصاصي براي مدير سايت ( درصورت انتخاب اين گزينه نظر شما در وب سايت ديده نخواهد شد )
لطفا از ارسال سوالات حقوقي در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقي در این بخش پاسخ داده نمیشود .

نظریات مشورتی
نمونه دادخواست ها
صفحه اصلي
گالري تصاویر
برنامه هفتگي
سايت هاي مرتبط
امور موکلین
مطالب مفید حقوقی
قوانین
اخبار
لوایح
معرفی کتاب
پرونده
مطالب ویژه
سوگند نامه

 
سایت های حقوقی
وزارت دادگستری
سايت حقوقي نور
نهاد سازمان ملل متحد در ايران
سايت حقوقي وكالت
مجله قضاوت(ماهنامه قوه قضائيه)
بانك قوانين دادگستري تهران
روزنامه بازار كار
حقوق ایران به زبان انگلیسی
مرکزمشاوران حقوقی قوه قضائیه
خبرگزاری دانشجویان ایرانی
مرکز پژوهش های مجلس اسلامی
وبلاگ تخصصی حقوق ایران
وبلاگ تخصصی حقوق
پایگاه خبری پارسینه
وبلاگ حقوقی محمد رضا متین فر
سایت احقاق
یادداشت های حقوقی محمد باهو
معاونت حقوقی امور مجلس
سایت خبری تابناک
مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی
یادداشت و اخبار حقوقی حمید غلامی
ایران داوری
اخبار و مقالات حقوقی
پایگاه علمی آکسفورد
پایگاه نشریات الکترونیکی دانشگاه تهران
فقه پلی است برای حقوق
وبلاگ حقوقی حسین گرامی
وبلاگ حقوقی حقیقت
وبلاگ حقوقی محمد امین بهمنی
وبلاگ حقوقی محمد حسن آزادی خواه
بازپرس
حقوق نفت و گاز دکتر حقیقی
مدرسه حقوق مک گیل
مدرسه حقوق هاروارد
حقوق تکزاس
حقوق آکسفورد
مدرسه حقوق برکلی
دوماه نامه حقوق دانشگاه بوستون
حقوق دانشگاه ییل
مرجع معرفي وبلاگ هاي حقوقي
westlaw
findlaw
وبلاگ حقوقی برزو علیپور
جست و جوي قوانين روزنامه رسمي
شبكه حقوق
قوانين فرانسه
قوانين انگلستان
روزنامه هاي ايران
سايت استاد محقق داماد
سايت حقوقي دكتر تركستاني
بانک اطلاعات نشریات کشور
دیوان عالی کشور افغانستان
پژوهشکده باقرالعلوم
اسناد سازمان ملل
پژوهشگاه حوزه و دانشگاه
مرکز اطلاعات و مدارک اسلامی
قانون عقوبات مصر
کتب فقهی
دانشگاه الازهر مصر
پایگاه اطلاع رسانی ریاست جمهوری اسلامی ایران
پایگاه اطلاع رسانی دولت
سایت حقوقی هدی
اداره کل بورس و امور
مرجع تمام مقالات حقوقی
 
 
کلیه حقوق این وب سایت متعلق به محمد رضا قندهاری وکیل پایه یک دادگستری میباشد.