جستجو
  وكالت آن لاين ( آنلاين ) | وکیل | سایت وکیل | وکالت | سایت وکالت | وب سایت وکیل | وکیل دادگستری | وکیل با سابقه |دفتر وکالت | مشاوره حقوقی | مشاوره آنلاین حقوقی | مشاوره تلفنی با وکیل | مشاوره تلفنی حقوقی | مشاوره با وکیل | قبول کلیه دعاوی حقوی | بانک قوانین ایران | فروشگاه کتاب نرم افزار حقوقی
بسم الله الرحمن الرحیم
کانون وکلای دادگستری مرکز
قوه قضائیه
وزارت دادگستری
آموزش همگانی حقوق
آیا می‌دانید؟ عدم تعیین مهریه در ازدواج موقت باعث بطلان عقد می‌‌شود
برای مشاوره تلفنی و مطرح کردن مسائل حقوقی با شماره زیر تماس حاصل فرمایید در صورت پاسخ ندادن پیغام صوتی بگذارید 09337368360
دفتر وکالت
تهران - شهرک غرب - فاز یک - خیابان ایران زمین - کوچه 7 پلاک 2 واحد 2

پذیرایی:

روزهای زوج ( شنبه، دوشنبه و چهارشنبه ) از ساعت 17 الی 21 با تعیین وقت قبلی

شماره های تماس :

02188090375
02188088886
09121452736

اسکودا
اتحادیه سراسری کانون های وکلای دادگستری ایران اسکودا
کانون وکلای مرکز
کانون وکلای دادگستری مرکز
کانون وکلای اصفهان
کانون وکلای دادگستری منطقه اصفهان
کانون وکلای آذربایجان شرقی
کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی
کانون وکلای کرمانشاه و ایلام
کانون وکلای دادگستری کرمانشاه و ایلام
کانون وکلای گلستان
کانون وکلای دادگستری گلستان
کانون وکلای آذربایجان غربی
کانون وکلای دادگستری آذربایجان غربی
کانون وکلای قم
کانون وکلای دادگستری قم
کانون وکلای همدان
کانون وکلای دادگستری همدان
کانون وکلای خوزستان
کانون وکلای دادگستری خوزستان
کانون وکلای بوشهر
کانون وکلای دادگستری بوشهر
کانون وکلای مازندران
کانون وکلای دادگستری مازندران
کنگره ملی وکلا
کنگره ملی وکلا
پایانه قوه قضائیه
پایانه قوه قضائیه
دیوان عالی کشور
دیوان عالی کشور
مجلس شورای اسلامی
مجلس شورای اسلامی
دادستانی کل کشور
دادستانی کل کشور
روزنامه رسمی
روزنامه رسمی
کانون وکلای بین الملل
کانون وکلای بین الملل
 
حقوق بر تمامی وجوه زندگی ما احاطه دارد

مسئله تخلیه در قرارداد اجاره
تاریخ انتشار : 19-11-1399

مسئله تخلیه در قرارداد اجاره

یکی از مهمترین مشکلاتی که در پایان قرارداد اجاره ممکن است پیش بیاید، تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر است. قانون در این خصوص برای موجر چاره‌ای اندیشیده است تا بتواند حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پا گذاشته، بگیرد.

اجاره یک قرارداد موقت است و تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب می‌شود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد، این قرارداد اعتبار نخواهد داشت.

در صورتی که مستاجر با وجود مخالفت موجر آپارتمان را در تصرف خود داشته باشد، باید اجرت این مدت را بپردازد. نحوه و کیفیت مطالبه اجرت‌المثل ایامی که مستاجر بدون پرداخت اجاره در ملک باقی مانده است، به چگونگی و شرایط قرارداد و توافقات طرفین بستگی دارد.

ممکن است طرفین قرارداد، توافق به پرداخت مبلغ معینی به عنوان اجاره‎بهای ‌مدت، پس از انقضای مدت قرارداد داشته باشند یا ممکن است وجه التزام عدم تخلیه عین مستاجره از سوی مستاجر با وجود انقضای مدت و عدم رضایت مالک (موجر) در ادامه داشتن تصرفات مستاجر تعیین شده باشد؛ در این دو فرض مطابق قرارداد عمل خواهد شد.

در فرضی که طرفین قرارداد توافقی نداشته باشند، با انقضای مدت اجاره و عدم اجازه مالک در بقای تصرفات عین مستاجره و از ‌آنجایی که احکام غصب بر تصرف مستاجر جاری خواهد بود، در چنین حالتی غاصب مسئول پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف خواهد بود که نحوه محاسبه اجرت‌المثل نیز با ارجاع امر به  کارشناس رسمی دادگستری و اعلام نظر مشارالیه خواهد بود.

برای درخواست تخلیه عین مستاجره، نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجره نیست. در صورتی که مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد، مستاجر مکلف به تخلیه عین مستاجره است و بسته به آنکه قرارداد اجاره تابع کدام یک از قوانین جاری مربوط به روابط موجر و مستاجر باشد، درخواست تخلیه و صدور اجرا  حکم نیز متناسب با آن خواهد بود.

رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد، به موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، در صلاحیت این شورا خواهد بود؛ اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد  بود.

همچنین به موجب مقررات شورای حل اختلاف، چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به طرفیت دوایر، سازمان‌ها و نهادهای دولتی مطرح شود، شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی است و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود.

اگر مستاجر ملک را تخلیه نکرد موجر چه اقدامی باید انجام دهد؟

با پایان یافتن مدت معمولا اجاره‌دهنده از مستاجر می‌خواهد ملک را تخلیه کند. اگر ملک با رضایت تخلیه شد که مشکلی پیش نمی‌آید اما گاهی ممکن است اختلافاتی در زمان تخلیه ملک به وجود بیاید.

برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی موجر وجاهت قانونی داشته باشد، باید مدت اجاره منقضی شده باشد یا مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد یا اینکه کاری برخلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد. در این صورت می‌توانید خطاب به شورای حل اختلاف محل ملکتان درخواست صدور دستور تخلیه بنویسید.

 تخلیه در صورتی که که قرارداد اجاره عادی است

ابتدا به روند رسیدگی به تقاضای تخلیه در فرضی می‌پردازیم که موجر و مستاجر قرارداد اجاره را به صورت عادی منعقد کرده‌اند.

اگر قرارداد اجاره غیررسمی باشد، یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد، می‌توانیم برای تخلیه ملک دستور فوری بگیریم. در خصوص قراردادهای عادی فرقی بین اینکه قرارداد به صورت دستی و بر روی‌ برگه تنظیم شده یا در آژانس املاک تهیه شده باشد، وجود ندارد.

البته قرارداد تنظیم‎شده باید دارای شرایط یک قرارداد قابل استناد باشد. در برگه درخواست برای تخلیه باید اطلاعاتی مثل نام و نام خانوادگی، محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره قید شود.

مقام قضایی دستور‌دهنده تخلیه در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باید با بررسی مدارک، رابطه استیجاری را اثبات و بعد از آن دستور تخلیه را صادر کند. در این حالت دیگر حق اعتراضی برای مستاجر یا شخص ثالث وجود ندارد و در صورت اعتراض یا ادعای هرگونه حق، طبق ماده 5 قانون فوق می‌تواند دادخواست بدهد که یک مساله جداست و کاری به دستور تخلیه ندارد.

 تخلیه در صورتی که که قرارداد اجاره رسمی است

تخلیه در صورتی که که قرارداد اجاره رسمی است، مدت زمان بیشتری را طی خواهد کرد. زیرا در این صورت با صدور حکم مستاجر حق تجدید‌ نظر‌خواهی پیدا می‌کند. بعد از طی این مدت اگر حکم به نفع موجر صادر شود، تازه باید از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده است، تقاضای صدور اجراییه کنید. در آن صورت نیز باز مدت 10 روز اعتراض برای مستاجر به وجود می‌آید. بعد از مدت مذکور اگر اعتراضی به اجراییه نشود، می‌توانید مستاجر را به تخلیه مجبور کنید.

در صورتی که مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر باشیم یا او اجاره‌‎بها یا پول شارژ و... را پرداخت نکرده باشد، نمی‌توانیم خودمان شخصا این مبلغ را از ودیعه‌ای که دست‎مان است کم کنیم. بلکه برای رسیدن به حق خود باید با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مبلغ مورد ادعای خود را به دایره اجرای دستور تخلیه تقدیم کنیم.

در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه، تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نمی‌کند تا پس از صدور رای دادگاه، مطالبات شما را از آن کم کرده و مابقی را به مستاجر مسترد کند.
با انقضای مدت اجاره چنانچه مستاجر ملک مورد اجاره را تخلیه نکند با چند حالت مواجه خواهیم شد. بدوا باید دقت داشت که قرارداد اجاره تابع مقررات کدام‌ یک از قوانین اماکن استیجاری است. به عنوان مثال چنانچه ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 باشد دادگاه در خصوص صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره باید مقررات مواد 12 لغایت 17 قانون مذکور را در نظر بگیرد و چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی و مشمول قانون مذکور یا قانون مدنی یا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 یا فاقد شرایط شکلی تنظیم قرارداد اجاره مطرح در قانون روابط موجر و مستاجرر سال 1376 (فقدان گواهی 2 نفر شاهد در قرارداد اجاره) باشد، موجر باید مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه کند و رسیدگی به آن نیز تابع تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود.

اما چنانچه قرارداد اجاره تنظیمی تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 باشد، وفق مقررات مواد 2، 3 و 4 قانون مذکور ظرف مدت یک هفته پس از تقاضای تخلیه از سوی موجر دستور تخلیه پس از تودیع و سپردن ودیعه و مبلغ قرض‌الحسنه مندرج در قرارداد توسط موجر به صندوق سپرده دادگاه یا دایره اجرای ثبت صادر و توسط ضابطیین قوه‎قضاییه دستور اجرا انجام خواهد گرفت.

 رسیدگی به درخواست تخلیه در چه مرجعی انجام می‏شود؟

مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد، به‌ موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، در صلاحیت این شورا خواهد بود اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد، مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد بود.

همچنین به موجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به‌ طرفیت دوایر سازمان‌ها و نهادهای دولتی مطرح شود، شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی بوده و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود.

 آیا برای درخواست تخلیه نیازی به اظهارنامه است؟

برای درخواست تخلیه عین مستاجره نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست. در صورتی که مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد مستاجر مکلف به تخلیه عین مستاجره است. بسته به آن که قرارداد اجاره تابع کدام‌ یک از قوانین جاری مربوط به روابط موجر و مستاجر باشد، درخواست تخلیه و صدور اجرا حکم  نیز متناسب با آن خواهد بود.

 آیا در زمان صدور دستور تخلیه مستاجر می‎تواند از تخلیه امتناع کند؟

پس از ابلاغ اوراق قضایی یا اجراییه، چنانچه ظرف 3  روز مستأجر اقدام به تخلیه محل و تحویل آن نکرد، امر تخلیه در روز و ساعت معین توسط مأمور اجرا انجام می پذیرد.

چنانچه در زمان اجرای تخلیه، به علت وقوع حوادث غیرمترقبه، مستأجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال کند (مهلت بخواهد)، مراتب درخواست وی توسط مأمور اجرا به مقام دستوردهنده گزارش می‎شود و مقام صالح می‎تواند با استمهال مستأجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.

نظر شما

نام * :
پست الكترونيكي * :
وب سایت :
نظر *:
  کد امنیتی را وارد نمایید :
اختصاصي براي مدير سايت ( درصورت انتخاب اين گزينه نظر شما در وب سايت ديده نخواهد شد )
لطفا از ارسال سوالات حقوقي در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقي در این بخش پاسخ داده نمیشود .

نظریات مشورتی
نمونه دادخواست ها
صفحه اصلي
گالري تصاویر
برنامه هفتگي
سايت هاي مرتبط
امور موکلین
مطالب مفید حقوقی
قوانین
اخبار
لوایح
معرفی کتاب
پرونده
مطالب ویژه
سوگند نامه

 
سایت های حقوقی
وزارت دادگستری
سايت حقوقي نور
نهاد سازمان ملل متحد در ايران
سايت حقوقي وكالت
مجله قضاوت(ماهنامه قوه قضائيه)
بانك قوانين دادگستري تهران
روزنامه بازار كار
حقوق ایران به زبان انگلیسی
مرکزمشاوران حقوقی قوه قضائیه
خبرگزاری دانشجویان ایرانی
مرکز پژوهش های مجلس اسلامی
وبلاگ تخصصی حقوق ایران
وبلاگ تخصصی حقوق
پایگاه خبری پارسینه
وبلاگ حقوقی محمد رضا متین فر
سایت احقاق
یادداشت های حقوقی محمد باهو
معاونت حقوقی امور مجلس
سایت خبری تابناک
مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی
یادداشت و اخبار حقوقی حمید غلامی
ایران داوری
اخبار و مقالات حقوقی
پایگاه علمی آکسفورد
پایگاه نشریات الکترونیکی دانشگاه تهران
فقه پلی است برای حقوق
وبلاگ حقوقی حسین گرامی
وبلاگ حقوقی حقیقت
وبلاگ حقوقی محمد امین بهمنی
وبلاگ حقوقی محمد حسن آزادی خواه
بازپرس
حقوق نفت و گاز دکتر حقیقی
مدرسه حقوق مک گیل
مدرسه حقوق هاروارد
حقوق تکزاس
حقوق آکسفورد
مدرسه حقوق برکلی
دوماه نامه حقوق دانشگاه بوستون
حقوق دانشگاه ییل
مرجع معرفي وبلاگ هاي حقوقي
westlaw
findlaw
وبلاگ حقوقی برزو علیپور
جست و جوي قوانين روزنامه رسمي
شبكه حقوق
قوانين فرانسه
قوانين انگلستان
روزنامه هاي ايران
سايت استاد محقق داماد
سايت حقوقي دكتر تركستاني
بانک اطلاعات نشریات کشور
دیوان عالی کشور افغانستان
پژوهشکده باقرالعلوم
اسناد سازمان ملل
پژوهشگاه حوزه و دانشگاه
مرکز اطلاعات و مدارک اسلامی
قانون عقوبات مصر
کتب فقهی
دانشگاه الازهر مصر
پایگاه اطلاع رسانی ریاست جمهوری اسلامی ایران
پایگاه اطلاع رسانی دولت
سایت حقوقی هدی
اداره کل بورس و امور
مرجع تمام مقالات حقوقی
 
 
کلیه حقوق این وب سایت متعلق به محمد رضا قندهاری وکیل پایه یک دادگستری میباشد.